您现在的位置: 主页>土拍研报|天津二批集中土拍大变天:市内六区不香了哨

土拍研报|天津二批集中土拍大变天:市内六区不香了哨

作者: admin 来源: 网络文章 时间: 2021-11-10

原标题:土拍研报 | 天津二批集中土拍大变天:市内六区不香了

焦点研究院 土拍研报

主题:多维度解析第二批天津集中供地土拍的变化和原因

出品时间:2021年9月16日

研究员:赵文浩

二批土拍供求量价下滑,滨海新区成为供地主力

9月11日,天津第二批集中供地正式结束,本批次共有61宗宅地挂牌出让,在出让阶段有 19宗取消交易,2宗流拍,最后有40宗地块成交。这40宗宅地出让面积为226.72万平方米,较第一批次下滑23%,计容建筑面积为414.76万平方米,较第一批次减少21%,成交总价为329.67亿元,较第一批次下跌34%。计容楼面地价为7948.44元/平方米,较第一批次下跌16%。

数据来源:焦点研究院,天津市自然资源局

分区域来看,滨海新区出让面积,计容建筑面积,成交总价分别为67.60万平方米,123.79万平方米,62.27亿元,三者分别居各个行政区之首。在本批次取消出让的19宗地块中,滨海新区共有4宗地块取消出让,本批次滨海新区密集推出多宗宅地。

排名第二的为武清区,出让面积,计容建筑面积,成交总价分别为46.95万平方米,88.55万平方米,51.67亿元。

数据来源:焦点研究院,天津市自然资源局

板块来看,滨海新区和环城四区出让面积居前两名,环城四区和市内六区占比为38%,较上一批次的56%下滑较多,这助推了本次地价的下滑。

数据来源:焦点研究院,天津市自然资源局

租赁面积供应大增,环城四区配比最多

从租赁住房配比方面来看,天津前两批集中供地中,首批成交宅地中仅有两宗在竞自持阶段成amo交,累计成交0.4万平方米租赁住房。为完成年度供应任务,第二批次改变了租赁用地的供应方式,公告的61宗地块有18宗地块直接配建租赁住宅,合计4386套,计容建面为26.3万平方米,较第一批次增加明显。研判这些地块所处区域特点可以知道,既非最热门区域,亦非偏远区域,主要位于人口密集区域的边缘地带,这样能兼顾到房企和租客的相关利益。

百强房企为拿地主力军,融创未有1宗斩获

从拿地企业方面来看,本批次拿地企业多为百强房企,且均在天津已有项目布局,部分是在已有项目的板块拿地,比如保利在武清杨村板块竞得得津武(挂)2021-012号和津武(挂)2021-024号地块,以及龙湖在海教园拿的津南(挂)2021-10号地块。这样可以极大程度的规避投资风险,避免拿地的盲目性。

值得注意的是,天津作为融创的总部所在地,区域影响力和销售金额多年蝉联榜单,第一批次在天津拿地最为积极的融创二批次未有1宗斩获。这可能和融创对后续市场的判断有关,在2021年的融创年中投资者电话会上,孙老板判断下半年市场走势会更加严峻,同时受到拿地销售比等因素的影响,在二批次集中供地中融创明显的放缓了拿地节奏。

整体溢价下滑明显,市内六区不受追捧

从地块溢价情况来看,本批次整体溢价率为0.6%,较上一批次的10.5%下降约10个百分点,下滑明显。近九成地块溢价率在1%以下,和上次的高溢价形成鲜明对比。本批次共有3宗溢价超过14%的地块,均在摇号环节确定竞得人,1宗位于静海老城区,剩余两宗位于大港地区,均处于所在区域的热门板块,去化预期较好。

与之形成反差的是,市内六区的地块除了停拍的以外,有4宗底价成交,仅红桥区1宗大体量宅地被中海以0.2%的溢价率竞得。这些地块多为综合宅地,需要配比较大比例的商业抑或是含有一定比例的租赁面积配建,再加上地处天津繁华区域,规划条件限制较多,最终使得低溢价成交。

数据来源:焦点研究院,天津市自然资源局

地产行业寒冬将至,天津楼市出现下行

本批次天津土拍的冷清和现阶段市场环境承压较为密切。国家统计局发布的房地产数据显示,2021年1-8月,全国房地产开发投资增速同比增长11%,已经连续6个月增幅收窄,8月住宅新开工面积同比下滑2%,这是今年以来首次有正转负。同时定金及预收款、个人按揭贷款等指标连续六个月增幅收窄,这也就使得房企回笼资金和购房按揭贷款速度明显放缓。作为受调控影响较为明显的群体,百强房企受到行业的下行时影响尤为明显。而天津房地产市场的主角近年多为百强房企,拿地节奏放缓也就在情理之中了。

天津新建商品住宅在进入6月之后,连续3个月销售下滑,而供应量维持在高位,市场总体供大于求,成交价格基本保持稳定。随着下半年集中供地项目密集入市,不排除部分项目以价换量的小幅降价处理,总体上来说天津下半年新建商品住宅市场面临着较大的下行压力。联想到全国层面和天津楼市情况,本次天津土拍冷清收场就在情理之中了。

数据来源:焦点研究院

二批土拍热度下滑,捡漏机会逐步呈现

结合近期二批集中供地无锡,天津,福州等城市的土拍情况,可以明显感觉到,一批土拍过程中热门地块抢拍的现象明显减少,二批土拍热度较第一批出现下滑。部分地块区位配套类似,价格却出现下滑的情况时有发生。比如,福州的前两批次出让的热门地块均位于红光村,区位上仅有1路之隔,但是二批次成交的计容楼面地价下滑逾两成,此外天津的海教园2021-02地块一批次被融创以44%的溢价率竞得,二批次的海教园2021-07地块溢价率仅为0.5%,计容楼面地价下滑近四成。对于一些深耕区域市场的房企来说,凭借对当地市场的深刻了解,二批土拍区域性捡漏机会呈现。

本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许,严禁转载;经允许转载或使用本文时,请注明来源。

相关推荐

1、月下独酌(李白) 花间一壶酒,独酌无相亲。 举杯邀明月,对影成三人。 月既广西机械高级技工学校不解饮,影徒随我身。 暂伴月将影,行乐须及春。 我歌月徘徊,我舞影零乱。 醒时同交欢,醉后各分散。 永结无情游,... [阅读全文]

1、日出江花红胜火,春来江水绿如蓝。 2、黄河远上白云间,一片孤城万仞山。 3、桃花潭水深广西机械高级技工学校千尺,不及汪伦送我情。 4、不独有声流出此,广西机械高级技工学校会归沧海助波澜。 广西机械高级技工学校5、泉眼无声惜细流,树阴照水爱晴柔。 ... [阅读全文]