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金地集团三季度营收净利“双降”,权益土储占比再下探、年度销售目标完成81%窃

作者: admin 来源: 网络文章 时间: 2021-11-03

原标题:金地集团三季度营收净利“双降”,权益土储占比再下探、年度销售目标完成81%

图片来源:金地集团官方网站

【编者按】经历了2020年的压力测试,中国房地产企业的抗风险能力与耐受力,已明显提高。楼市降温、土拍萧条、企业债务违约……但2021年年中以来,短短几个月时间,围绕房地产的市场情绪慢慢滑向了冰冷的谷底。

尽管不少房企很早就做好了心理建设,但期间的巨变和阵痛,依然令人感到不适应。在“好消息”与“坏消息”、“悲观”与“乐观”情绪的交织之下,房企三季度“交卷”。

谁在哭泣?谁在逆势起舞?《搜狐财经拆解上市房企三季报》系列专题,聚焦上市房企三季度“成绩单”,以窥市场、以探企业,呈现三季度房企的业绩景象。此为专题第一期,主角是金地集团。

出品|搜狐财经

作者|吴亚

A股上市房企的首份三季报在10月17日晚间出炉,金地集团(SH:600383)率先交出2021年前三季度“成绩单”。

来自2021年年中以后的地产“悲观”与“萧条”在这份成绩单中,也得到了体现。三季度,金地集团实现总营业收入与归母净利润的同比降幅分别达到了4.6%、26.19%。

地产毛利率的进一步下探、利润空间再被压缩,加之高昂的营业成营业利润本,金地集团前三季度“增收不增利”,归母净利润同比降33.72%至33.09亿元。

即使金地集团并未“以价换量”,但仍没能挡住9月单月销售额再同比下滑的境况。投资端,该公司拿地力度不减,但仍需关注权益占比提升问题,以维持营收和销售规模增长的平衡。

三季度营收和归母净利均同比下滑

多数盈利指标下滑,一定程度上正是今年年中以来的房地产市场境况的呈现。

三季度,金地集团实现总营业收入196.1亿元,同比减少4.64%;归母净利润14.84亿元,同比下降26.19%;整体毛利率19.49%,同比下降19.73个百分点。

往期财报数据显示,在受疫情影响的去年三季度,金地集团仍实现了期内2.57%的营收同比增幅和12.11%的归母净利润同比增幅。

如拉长时间线来看,这是金地集团自2015年以来,首次出现三季度营收和归母净利润均双降的局面。

金地集团2015年-2021年三季度单季度营收、归母净利润概况,制图:搜狐财经

不过,在三季度并表范围内的房地产项目的结算面积增加的拉动下,前三季度,金地集团实现总营业收入538.84亿元,同比增长33.25%。如与2019年同期的425.3亿元相比,则同比增长26.69%。

但金地集团“增收不增利”的境况仍未改善,前三季度,金地集团归母净利润33.09亿元,同比下降33.72%。

而上一个报告期即2021年上半年,这一指标的降幅为38.79%。对此,金地集团在三季报中解释称,系报告期结转的房地产开发项目毛利率下降以及期间费用增加的影响。

金地集团2015年-2021年前三季度营收、归母净利润概况,制图:搜狐财经

简单来说,金地集团期内结转的项目利润被压缩,同时前三季度公司营业成本439.2亿,同比增长76.5%,高于营业收入33.4%的增速。

此外,前三季度,金地集团公允价值变动损益同比减少5.6亿元、资产处置收益同比减少5.5亿元。

换言之,在保结转的同时,接下来的四季度金地集团仍需关注自身盈利指标的提升。

9月销售额同比降17.84%

在投资端,金地集团仍保持一定节奏。前三季度,该公司共获取土地101宗,总投资额约1135 亿元,权益投资额约 460 亿元;新增土地储备 1492万平方米,其中权益储备约599万平方米,即权益土储占比约40.14%。

对比中期来看,金地集团长期偏低的权益土储占比进一步下滑。此前的2021年年中,在金地6729万平方米的总土地储备中,权益土储仅有3515万平方米,权益土储占比约52.2%。

财报数据显示,2016年至2020年间,金地集团的权益土储占比分别为50.8%、51.2%、52.3%、53.5%、53.1%,低于TOP10房企的平均水平。

而偏低的权益土储占比,或于金地集团的“合作开发”模式有关。金地集团此前的说法是,合作开发一方面可以将地价控制在合理水平,提高项目盈利空间;另一方面通过与房企同行和金融机构等的合作,也可分担资金风险,提高自有资金使用效率。

而金地集团也曾表示,公司会通过优化和完善合作项目管控机制等措施,主动提高合作项目的权益比例,这将进一步提升合作项目的经营效率和质量。

第三方机构克而瑞曾指出,较低的权益占比会影响房企归母利润水平。对于金地集团来说,偏低的权益土储占比,也致使其大幅增长的销售业绩被外界诟病“水分”较多。

前三季度,金地集团累计实现签约面积1062万平方米,同比上升29%;累计实现签约金额2287亿元,同比上升34%。

如以金地集团此前既定的2800亿元的2021年年度销售目标来看,完成率已达81%。去年前三季度,该完成率为70.07%。

这样的完成率放眼上市房企,也已属不易。今年下半年以来,受市场整体降温影响,百强房企业绩表现不及上半年和去年同期。

根据克而瑞发布的报告显示,百强房企7月至9月单月业绩已经连续三个月同比下跌,且同比跌幅在进一步扩大。从环比数据来看,今年9月百强房企单月销售操盘金额首次出现环比下降。

金地集团2021年1月-9月销售额概况,制图:搜狐财经

而金地集团的销售业绩也非并不存在压力,6月-8月,该公司单月销售额连续三个月下滑,由340.3亿元降至190.3亿元。

9月单月,该指标虽有所回升至212亿元,但同比降幅达到了17.84%,创下年内单月最高降幅。

主要系月内,金地集团实现销售面积同比下降20.88%。较8月单月16.75%的降幅,进一步扩大。换言之,在楼市下行压力仍尚存的大背景下,金地集团四季度销售业绩仍需冲刺。

二股东大家保险减持2.33%股份

在三季报中,金地集团披露了公司的股东持股情况。截至9月末,该公司股东户数为5.55万户,较今年6月末相比,三个月的时间里减少了1.68万户,减幅为23.20%。

根据Choice数据,截至9月末房地产行业上市公司平均股东户数为5.65万户。其中,公司股东户数处于4.5万~7万区间占比最高,为25.64%,金地集团也处在该区间范围内。换言之,金地集团股东户数低于行业平均水平。

公告还披露了大家保险即金地集团第二大股东的减持情况,仅9月单月,大家保险通过集中竞价和大宗交易累计减持了所持金地集团2.33%股份。

截止9月末,大家保险提供其传统产品及万能产品两个账户,仍合计持有金地集团17.85%的股份,仍是第二大股东。

金地集团的第一大、第三大股东分别是富德生命人寿和深圳市福田投资控股有限公司,分别对其持股21.69%和7.79%。

金地集团截止2021年9月末前十大股东持股情况,图片来源:金地集团三季报

险资减持地产股权并非首次,搜狐财经注意到,2021年上半年,包括中国人寿、前海人寿、阳光保险等分别对上市房企万科A、华侨城及京投发展也进行了不同程度的减持。

险资撤离地产股权或与政策收紧相关,去年年底,银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》,明确规定保险资金不得用于投资直接从事房地产开发建设的标的,险资对地产股权的投资出现减缓。

今年以来,监管持续趋严,险资也在加速撤出。加之随着房企风险逐渐暴露,部分险资也开始“翻脸”,撤离房地产行业。

2012年,大家保险的前身安邦保险首次入局金地,彼时持股比例为4.61%,为金地的第二大股东。

随后经过几轮增持,2020年末时,大家保险通过传统产品及万能产品两个账户,对金地的合计持股达到了20.43%。

持股九年后,大家保险首次减持金地集团。虽然减持属企业经营及投资变动,金地集团方面也曾向媒体表示过相关减持对公司经营影响有限。但由于减持规模已超金地总股本的1%,仍可能会动摇市场对金地前景的信心。

金地集团1988年初创于深圳,2001年便在上交所上市。早在2013年,金地集团就将旗下控股子公司,即主营商业地产、产业地产业务的金地商置(HK:00535)推向了港交所。

金地集团董事长凌克此前就曾公开表示,住宅仍然是金地非常大的业务,但在做销售型住宅的同时,也会去多做办公楼、购物中心、产业园区等持有型物业。

但金地商置的业绩,存在着与金地集团相似的通病。最新一期财报显示,2021年上半年,

金地商置营收减少8.39亿元至49.97亿元,同比下降14%;毛利14.29亿元,同比下降23%;归母净利润10.66亿元,同比下降34%,主要是物业销售收入下降所致。

金地商置存在着不同于其他上市房企的想象空间,上半年,该公司旗下在营运的商业项目总建面66万平方米,租金收入3.16亿元,同比增长34%。

按照金地商置的计划,公司到2023年左右商业租金收入突破18亿元,产业园租金收入突破20亿元。今年8月的中期业绩会上,金地商置还透露了或分拆产业园业务单独上市的想法。

长期来看,金地集团和金地商置在既定蓝图和规划之下,仍需要业绩“破圈”,提升盈利能力。

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